作为曾经中国最能“造富”的行业，房地产业的利润率在2011年达到顶峰，随后开始走低。从2015年开始，房企出现普遍出现“增收不增利”的现象。
国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所、中国指数研究院近日联合发布的《2016中国房地产上市公司TOP10研究报告》显示，房地产上市公司的毛利率与净利润率连续四年走低，2015年净利润率仅为9%，首次跌破两位数。
楼市复苏的2016年，这一趋势依然在继续。据中原地产研究部统计的今年一季度财报数据，122家上市房企平均净利润率仅为6.8%，低于2015年同期的10.3%，大部分房企的利润率出现加速下调。
业内人士指出，中国房地产市场进入“白银时代”已无疑议，但房地产市场并不单纯是房屋的修建和交易，还涉及到所有权的买卖、租赁，房地产的抵押贷款以及后续的居住、生活和经营等需求。
近年，随着“互联网+”逐渐兴起，越来越多的传统行业正在寻求新的商业模式革命。在传统房产开发销售之外，长租公寓、物业管理、社区服务等众多“泛地产”业务，正借助互联网成为产业资本乃至风险资本的新宠儿。
风口1.长租公寓成资本新宠
在泛地产行业中，长租公寓市场是当前最受政策鼓励热门领域。
6月3日，《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》出台，明确提出以建立购租并举的住房制度为主要方向，健全以市场配置为主、政府提供基本保障的住房租赁体系。支持住房租赁消费，促进住房租赁市场健康发展。
以国家规范性文件的形式，提出住房租赁市场培育和发展顶层设计，这是第一次。而在政策落地之前，众多谋求转型的产业资本和寻找蓝海市场的风投资金早已进入布局。
2010年左右，伴随着85后、90后人群进入住房市场，住房价格的飙升与新一代年轻人居住消费升级的需求催生出面向年轻人群的中低端长租公寓。而从2014年开始到2015年上半年，长租公寓的运营企业开始逐渐获得大额融资，成为风险投资基金的宠儿。据不完全统计，截至2016年5月底，已经完成至少一轮融资的长租公寓平台有十余家。
其中最有标志性的，是2014年11月雷军“用5分钟时间决定1亿元投资”的You+青年公寓。一夜之间，You+以“小米公寓”的形象被外界熟知，也加速引爆了青年公寓市场。
2015年上半年，青客公寓完成从400万元、4000万元到近2亿元融资的三级跳。2015年5月和今年4月，魔方公寓更是分别获得美国华平集团、中航信托等2亿美元和3亿美元的两轮投资，估值达到10亿美元，成为“独角兽”级别的初创公司。
同样看到长租公寓还有产业资本。凭借在选址、建设和运营方面积累的优势，如家、亚朵、华住、铂涛等连锁酒店集团纷纷杀入长租公寓市场。
更为财大气粗也更为焦虑转型的房企自然也不甘人后。
今年5月，万科正式对外发布了长租公寓业务统一品牌“泊寓”。虽然统一品牌才推出，但万科此前已经在长租公寓领域试水数年，在广州、厦门、合肥、上海和重庆等城市落地了10余个长租公寓项目。截止到今年一季度末，万科已经开业的长租公寓超过1000间，此外还有超过2000间正在筹备开业中。
积极布局的房企远不止万科。时代地产入股YOU+公寓，合作打造青年创业社区；招商蛇口推出超60万平方米的三大长租公寓产品，未来两年计划规模超百万平米；深业集团计划在2016年底推出3000套长租公寓，计划未来三年在深圳推出两万套；中海、嘉华和阳光城等房企也均试水长租公寓。
中介等房产相关企业，同样觊觎长租公寓这块蛋糕，希望把租赁、资产管理房屋、房屋买卖之间形成一个房产O2O的闭环。链家推出自如公寓、世联行投资的红璞青年公寓和高端长租公寓晟曜行，易居中国也在公寓投资领域布局。
风口2.“轻资产”生猛物业公司密集上市
尽管前景看好，目前所有的长租公寓品牌都尚处于跑马圈地阶段，还没有一家成功登陆资本市场。相比之下，另一个泛地产领域的细分行业物业管理，上市的步伐要更快一些。
早在2013年，深圳房企花样年就分拆旗下物管公司彩生活单独上市，借助资本市场开展并购扩张。截至2015年年底，彩生活拓展和管理的物业面积总量达3.22亿平方米，同比增长56.9%，是国内最大的物业管理及社区服务公司。
相比重资产的传统房地产开发业务，物管和社区服务无疑“轻块”得多。2015年，彩生活实现营业收入8.28亿元，同比增长112.6%；实现净利润2.71亿元，同比增长37.9%。
高盈利水平带来的股价不断攀升，让彩生活的市值超过了母公司。而得益于率先开始轻资产转型，花样年在行业内亏损面扩大的背景下，2015年仍实现了净利润增长及较高的利润率。
据其2015年财报，花样年的毛利率30.9%，净利率17.2%，处于行业中上水平。其中“轻资产”收入大幅飙升107.9%，所占比重由2014年的10%上升至20%。而重资产的传统地产业务，虽然营收仍占大头，但同比增长仅为10.4%，不到轻资产增幅的十分之一。
值得注意的是，花样年的轻资产除了传统的物业管理服务、工程服务，还包括社区增值服务。而长期以来，传统物业管理盈利能力低正是其被资本无视的最大硬伤。
通过主打社区O2O生态圈概念，社区增值服务成为花样年进入金融、制造、文旅和教育等领域的平台和入口。例如当前受到资本热捧的在线短租与度假物业运营市场，就成为其社区增值服务的一个拓展方向。彩生活上市后，花样年将主攻商业和度假物业管理及资产运营的子公司美易家分拆挂牌新三板，并收购了香港六大出镜旅行社之一的星晨旅游。
花样年控股董事局主席兼首席执行官潘军表示，未来还将继续推动轻资产收入比重上升，至2018年花样年轻资产与重资产收入比例将达到5:5的结构，而彩生活三年内的增值服务营收占比将超过50%。
彩生活的成功，掀起了一波物业公司上市潮。中海物业、中奥到家、绿城服务、祈福服务等房企下属物管公司先后登陆港交所，东光股份、开元物业、丹田股份、华仁物业等超过16家物业公司在国内新三板挂牌，而万科、万达、保利、碧桂园等大型房企，也都有相对明确的分拆物业上市计划。
而彩生活的“社区O2O生态圈”，也成为许多房企分拆的物业公司效仿的做法。不管是碧桂园的旺管家社区O2O平台，还是雅居乐近期推出的互联网社区产品“雅管家”APP，思路均是借助互联网接入实现多元化社区产业管理，将传统物业服务延伸到社区增值服务，成为许多物业公司实现“涅槃”的路径。
专家观点
同策咨询研究部总监张宏伟：“互联网+房地产”有三条路径
近两年来，“互联网+”概念开始进入房地产市场，无论是开发商，还是中介服务商，还是其他外来的创业者，房地产O2O企业如雨后春笋般冒了出来。这其中涉及一手房销售、二手房买卖与租赁、房地产金融、物业管理与增值服务等诸多方面。
就“互联网+房地产”的企业本身来讲，大多数企业活得并不好。如果仅仅看其从事的业务本身，比如房产电商业务、社区O2O带来的增值服务、以互联网方式进入二手租赁买卖的业务等等，其实很难盈利，或者现在以及未来几年都会活得非常艰难。如果当下没有体外输血，比如母公司或关联公司投资支持或风投支持，那么，这些“互联网+房地产”企业模式就很难继续生存下去。
“互联网+房地产”的企业的出路在哪里？主要有三条路径可走：一是“互联网+房地产”企业继续通过各种手段扩大所在市场的份额，赢得更多的客户入口，增强C端消费者客户对于平台的粘性，由此继续获得风投的青睐或者将平台出售给其他企业。这样，原有投资者就可以获得资金的退出以及相对应的收益；
另一条路是继续通过各种手段扩大所在市场的份额，赢得风投支持，最终实现IPO，继续通过资本市场力量扩大其业务规模，渡过市场培育期。同时，延伸其服务产业链条，增加增值服务，从而获得持续增长的机会；
还有一种办法，是“互联网+房地产”企业通过自建和合作构建线下平台，依托线下平台，实现O2O完美结合，实现服务效率提高与增值服务的延伸，对于企业来说，线上线下两端的价值最大化即可产生1+1>2的效果，这样“互联网+房地产”企业也可以生存发展。
未来2-3年时间是检验这些“互联网+房地产”企业模式成功与否的关键。
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C2B即消费者根据自身需求定制产品和价格，生产企业根据消费者需求进行定制化生产。随着经济发展和生活水平的提高，个性化房屋需求会更加明显
