11月12日，东莞松山湖，万科国家级住宅产业化基地。穿上紧身的骑行服，这位中国房地产行业龙头房企的总裁身材匀称，指着幻灯片上的最近一张媒体给他“颇为丰满”的肖像素描，郁亮笑着调侃道：“我有这么差形象吗?”
“不光我瘦，万科也很瘦。”郁亮说，2012年万科的发展策略是过冬，冬天策略。虽然手握300多亿的现金，但万科依然认为在未来的一年内仍是现金为王为上，“相机里面有很多模式，情景模式、人像模式，我们现在是冬天模式。宏观调控初见成效，但更多人乐见的是大见成效。这是我的判断。当然，选择冬天模式也意味着要放弃一些东西，例如，如果2012年是春天的话，我们可能失去一些机会，但是相比较风险来说，我觉得这样做还是值得的。”
不是拐点的下半场
南都：调控以来，不少开发商开始转型，房地产行业的并购也愈演愈烈，是不是拐点已至?
郁亮：现在我也听到不少同行有很多的抱怨，还在留恋过去的好日子，觉得现在这个行业不好做之类的，但过去的美好岁月应该吗?正常吗?你这么去想，你就不会留恋了。未来，第一你不要去跟过去比，第二我们跟制造业比还是不错的，第三，我们的行业前景仍然是不错的，毕竟中国房地产这个国内居民最大的消费市场，仍然存在，正常的刚性需求、主流需求还是存在的。
温总理在最近的讲话中提到房价不合理，该调整的还是要调整，居民正常的住房需求还是要支持的。我们没理由对未来长期悲观，只不过我们是用上下半场来区分，下半场跟上半场不一样了，那么这个球场上踢球的运动员的踢法也要换了，要改变的是这个东西。
南都：到了下半场还不是拐点?
郁亮：下半场我们为什么没用拐点，拐点是表示一个趋势的开始，现在很多人希望万科用拐点的言论，2008年我们说过一次，现在不说了。从长期趋势来说，我觉得并没有出现拐点，行业仍然是一个往上走的趋势，所以房地产行业还没有拐点的问题，如果真的出现拐点，万科早就改行做别的东西去了。下半场，很多人认为房地产行业的黄金岁月不在了，我觉得黄金岁月仍然存在，只不过过去那种不正常的状态是不在了，富得流油那种状况是不在了，做你该做的事情，仍然是有机会的。
比如说你过去指望有好产品就可以卖掉，卖高价，这个逻辑现在已经不成立了，因为未来市场一定是刚需为主的市场需求，各种政策规范、手段会比较完整齐全，不太容易出现过去那种一放就乱、一乱就收、一收再打的局面，每种政策的退出一定会有替代政策才会退出，一定会是有序的进行未来政策安排，所以这个时候需要探索新的做法了。
南都：商业地产是不是适应下半场的转型选择?
郁亮：对万科来说，我们是为了更好地做住宅而做商业，很多发展商说，商业地产不受调控，好像现金流很多，但你想想，这么多的现金流是你先用钱堆到一起才有现金流，很多人光看到好的一面，它实际上是有利有弊的。我们的定位是为社区配套商业，我们需要跟城市同步发展，现在很多地已经很少是纯住宅用地了，都有一些商业的配套用地在里面，如果商业这块不会做，那我们住宅也会做得不好。万科不会去做纯商业。
