奥运会倒计时还有一年，但北京的高星级酒店已出现了“天价”预订，难道今后没有最高，只有更高
“奥运会我们住在哪？”这已经成为很多外国人和外省人面临的尴尬问题。很多四、五星级酒店宣称“房间已被全部预订”，或只剩天价的行政套间。日前更是传出昆仑饭店最贵房间日租金1.2 万元的爆炸性新闻。
奥运会酒店供应的紧张和租金上扬引起了一种社会恐慌：酒店租金涨到多少能到头？酒店管理者们将如何定价？
高星级酒店多数被团体预定
《地产》：有媒体报道与奥组委签约的122 家酒店中，已经有70% 的房间被奥组委、主办方、各国代表团和媒体预定。前不久一个大型企业想预定五星级酒店无果，最终只得降格找了一家三星级酒店。现在酒店资源真的是如此紧张吗？
甲君：早在两年前就有不少大型企业开始预订五星级酒店。超豪华酒店会把其中一部分销售给国外机构，这些机构再销售给VIP 客户。这样一来，团体预定就占了很大比例。
乙君：所有酒店都能看到2008 年的租金利好，它们不会现在就把酒店全部订出，而是“捂盘惜租”，试探客户能购承受的最高价位水平。这些酒店捂到最后肯定价格最高，普通散客就不用再考虑四、五星级酒店了。
丙君：任何一个酒店营销总监都不会现在就把酒店全部预订出去。如果现在把房子都订完了，那么他肯定会被辞退的。
酒店房价或涨五倍
《地产》：酒店以什么依据为奥运期间客房定价？
甲君：奥运会并不是一个常规的事件，对开发商和酒店业主来说是一个抢钱的过程。奥组委留下30% 的客房由酒店管理者自行分配，他们会同时考虑酒店的租金和出租率。
丙君：奥组委在和签约酒店谈条件时会有一定的政治强制性，它们会要求酒店在一定比例上必须预订出去，但是在价格上没有强制。
奥组委现在正和一家国外酒店管理公司谈签约问题。奥组委给了80 美元的价格，但对方不一定会接受。现在酒店还没有开业，就可以把价格先放一放。即使趁机开高价，奥组委也不能拿它怎么样，但是酒店也不会等到最后散客提着行李来找的地步。
乙君：酒店租金是通过供需解决的。经济学家经过研究发现，房价决定土地价格，供需决定房价，而不是因为土地价格高而抬高房价，奥运酒店租金也是由需求决定。开放型的市场，这样定价就是好的。
《地产》：酒店的租金涨幅会不会达到一个节点，在这个节点上能保证酒店利润和客户利益的双赢？
甲君：酒店租金对市场是很敏感的，计算起来非常复杂，在什么时间对待什么样的客户群，开出什么样的价钱，都是完全不一样的。用边际效益概括地说，就是酒店的价格不可能无限往上涨，当它达到一个位置后，价格继续上涨会造成产值的相应降低，因为客流会减少。
丁君：酒店租金具体能达到多少，我们所有人都把握不了。五星级酒店应该在四五千元以上，更高端的会过万。
丙君：签约酒店的价格一定是奥组委经过周密研究后得出的，基本是能上涨5 倍左右。大部分酒店都会按这个标准定价，不会偏离市场太远。后期价格上涨的空间有限，毕竟只做两个月的生意。
乙君：所以最好的定价方式就是一人一价，能满足不同人的需求。最终的价格只要合理就行了，没有人会觉得不公平或被欺骗。
各取所需
《地产》：已经有一些老百姓对目前的酒店价格不满，有的人不愿意拿着几百块钱的奥运会门票去住几千元一晚的酒店。奥运近在眼前，酒店难以预订，老百姓该怎么办？
甲君：当酒店租金高到一般老百姓无法承受的时候，就会有更多民间旅店开张。北京市旅游局正对3981 家社会旅馆进行升级改造，它们在奥运前后将提供至少36 万张床位。这些旅馆住宿费用低廉，可以消化大部分散客。
乙君：如果你是北京奥组委，将面对三个群体的利益：国际高端客户需求、散客需求和酒店利润要求。奥组委首先要满足国际高端客户的需求，所以就有70% 的客房被订出了，这个价格是很早就确定的，开发商也赚了些钱。剩下30% 的星级酒店按市场价格走。老百姓的问题怎么解决？北京还有很多家庭旅馆，胡同酒店，甚至一个马扎就可以。
《地产》：廉价的社会旅馆会不会夺走星级酒店的潜在客户？也许有人能支付星级酒店的租金，但是宁愿选择价格便宜的非签约酒店。
甲君：酒店市场一般分为高端市场和低端市场，从客户的消费习惯和价格承受能力来看，这绝对是两种不同的市场。住酒店是有归属感的，不同客户对品牌的感召力、服务质量、价格标准和设施的要求都不一样。
还有就是看参加奥运的目的是什么。商务人员出差需要住四星级以上的酒店，是为了维护企业形象。但是个人去旅游会做一个背包客，住在胡同旅馆里。酒店更多地是一种身份的象征。如果奥运观众只是纯粹来观看比赛，那么，他可能会选择实惠的社会旅馆。如果带着政治或文化色彩来北京观看仪式，那么他就会住高星级酒店。
奥运后的市场风险
《地产》：奥运会促使很多酒店大幅涨价，奥运会后哪些酒店最容易面临危机？
甲君：奥运会对酒店市场能起到一种预提的作用，它使未来几年的客流消费提前爆发了，奥运后会后酒店需求会从峰值迅速回归到正常增长趋势上，一些经营不善的酒店会面临供应过剩的局面，做得比较辛苦，因此2008 奥运会之后会面临着大批酒店转手的一个过程。
丁君：并不是所有酒店都面临洗牌风险，真正的星级酒店不会靠奥运会来发财。
凯悦这样的酒店利润来源还是平时的客户群，它们的客户群非常稳定，且一般人订不到他们的房间；此外，高星级酒店对市场价格是有一个大致预估的，他们一般不会“捂盘”，丽兹卡尔顿能订出多少就订出多少。
有风险的是近两年新建的一些中档酒店。它们是在政策需要的时候迅速出现的，现在疯狂扩张，又不愿意接受太多的提前预订，带有赌博的性质。这些酒店没有很好的管理公司运营，奥运会之后就会出问题，尽可以等到奥运会结束后便宜地收购它们。
