中国楼市的上海启示
卢：我的家是应该说八年前就搬到上海来了，我觉得上海尽管八年前还在发展当中远没有今天这么辉煌。我觉得这个城市的活力。它的这种国际化，海派文化这些我觉得这个城市一定会成为中国城市当中的一个佼佼者，可是说我当时的这个想法今天看到了。
叶：这两年我们看到上海老百姓每每惊诧于房价的一个飞涨，目前上海的一个房屋的一个均价已经是国内的第一了。
卢：这几天已经接近一万了，均价接近一万了。
叶：那么现在有很多业内的专家就说上海的房价已经见顶了，但是也有国外的一些分析机构说上海的房价还有一个较大的成长空间。那么现在的老百姓就一直在想，前两年一直在考虑是买还是不买，买的人在庆幸，没买的人觉得我当时能买三房一厅的现在就只能买两房一厅了，那么您怎么看这个问题？
卢：可以说实话吗？
叶：当然请您说实话。
卢：我觉得上海的房价远没见顶。这个道理很简单，一方面上海市场结构就不同。它跟其他的城市比的话，其他的城市有两个市场结构是一样的。人们换房的需求跟旧城的改造，这两个市场上海也有，上海另外有两个结构外地城市可能不一定有的或者是不一定一样，一个是外地人跟外籍人的买房，这个市场结构是不一样的。还有个就是说投资人多，买房子投资的，升值出租或者去收这个租金的。这两个结构不一样。
这是一个方面，还有一个方面现在土地在涨价，建材在涨价，管理费用在涨价，那么房屋的成本没有下降的趋势那他的销售价一定不会下降，还有一个就是说上海的房价的涨幅几乎是从来没有低过GDP的涨幅。上海的GDP都是两位数的，房价的涨幅也是两位数的。上海的房价年相跟去年下半年相比的话，我觉得再过六到八年，我觉得上海的房价可能要升一倍。
叶：我曾经采访过中原地产的施永青先生，他是觉得房价应该是已经炒到一个比较高的一个位置了。因为他觉得我们身边有太多的人都去买这个房了，他就觉得有些是纯粹投资的这样一个比例已经过大了。那么按他在香港的经验，如果这个比例过大的话，那个房价可能差不多已经涨到它的一个顶峰了，您怎么这个观念？
卢：其实上海市限制投资的政策早就出来了，但是房价还在涨，而且涨得很快。就是去年宏观调控之后，有一天我的一位同事告诉我一天之内的均价涨了一百块钱，当然不是每天都是一百块钱，这个很可怕的。
叶：那么您认为上海的主力的购房群体在哪里？
卢：我觉得上海市现在这种所谓国际化大都市的房价对当地的一般老百姓是不公平的。确实不公平的，因为很多外地人外籍人他们都很有钱来这个大都市置业，甚至大量的热钱进来。叶：您认为有国际的热钱进来？
卢：很难说，他可以通过许多巧妙的渠道进来，然后他大批量的购置房屋，所以现在上海几乎所有楼盘出来都被抢光，很少新的空置房出现。
叶：我之前听到过一个国内还是一个比较著名的经济学家，他认为国际的热钱不会来炒房地产，你国内房地产，因为国际这种热钱他需要一个快速兑现的这样一个特征，而房地产不是一个马上可以兑现的一个行业。
卢：不，房地产可以很快兑现的很快兑现。无论你是写字楼还是公寓住宅，应该说你操作得当的话都可以很快兑现。
叶：那么老百姓上海人本地人这个时候，是该买还是不该买。因为如果是之前的理论他该买，可是如果有人在进行炒作人为炒作的话他就不该买。
卢：这么说吧，上海的老百姓我相信大部分都有房子，并且所有房子都在增值。但是如果你只有一套房子怎么增值它没有实际意义的，你把它卖掉你可能买一个更小的房子。那么上海的房屋里面，购房心态里面还有什么心态呢？就是上海人已经看到这点呢就是房屋还在涨价，那么我只有拥有第二套房的时候我才真正拥有升值的那种财富。所以这个很多有这个能力的人都在用他们的闲钱买第二套房，这也是上海这个市场结构的一个特质。
叶：那会不会有一天他自己觉得，这个大量的空置房在手里握着的时候，他要靠这个租赁市场。但是租赁市场已经饱和，那么他这一部分的钱可能租金就会下调，租金下调他可能是用贷款来按揭买房的人，就会觉得他投资回报就不合算。这个时候他就觉得要抛售手上的房屋的时候，房价就会下落会不会有这样的情况？
卢：我觉得几年之内不会出现这样的情况。因为上海作为长三角一个中心一个国际化都市，我相信它是一个经济首都级的都市。他的这个市场辐射面很大，全国各地的人他想到上海来发展或者想今后到上海来生活他都要买一套房子。应该说上海的房子基本的素质也不错，他对很多外地人来说吸引力还是比较大的。
这批人在关注上海的楼市他在买房子，我相信短期内还会出现一种供不应求的状态。而且现在土地他要收紧地根，收紧地根之后供应也少，在未来的几年当中，我觉得上海应该不会出现大量空置房出现。但是会出现一种状态就是说你投资的收益会减少，就是原来可能五年六年你就收回一套房，现在可能要十五十六年才能收回有种情况。但是这个对于有这个能力的人来说，他无所谓的，他无非是租金少一点，房子是他的，房子还在涨价。
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