外行做地产，在中国不是新的话题。作为为数不多的暴利行业，进入的门槛又相对较低，没有太多的准入限制，房地产吸引众多的业外资金进入，就是意料之内的事情了。
但在目前这个时刻，恐怕没有很多人会认为是投身地产的良机。我们不难看到，现在不仅外行做地产的在大量减少，就是房地产企业本身，改行的也不少。业内外不少人今天都认同，房地产已经不像前几年那么好赚钱了。
那么，胡润富豪榜上的中国首富，家电零售行业的头号巨无霸，曾在京城地产界小试牛刀的黄光裕，他为什么选择在这个时候大举进军房地产？他心目中的制胜秘笈又是什么？
像卖家电一样卖房子
黄光裕是卖家电起家的。家电零售不仅给了他第一桶金，也给了他最大的一桶金。黄光裕卖家电的杀手锏是价格战，他会在房地产复制这套营销策略吗？
看来是会的。在北京，正是黄开发的鹏润家园第一个打出了打折卖房的策略，一时令地产界侧目，甚至使不少消费者以为房地产价格真的要崩盘了。黄光裕本人也不讳言，在他看来，卖房子和卖家电，本质上并没有区别，都是卖东西。“房地产不过是多了一道生产的程序而已，需要买地和盖楼。”黄笑言。在他看来，房地产和家电零售一样，都是生意，本来就不该有太大的区别。
黄光裕不打算按牌理出牌。不仅仅是房地产，在家电零售业，他也一贯如此。他的信条是，尽一切努力赢得客户。“如何贴近老百姓，这是最重要的。”黄总结说。国美第一城低价入市，就是这种策略的反映。不追求单位利润，但求尽快回笼现金。黄光裕打算在一年内将国美第一城能够全部卖完，将获得的现金再去做其他项目。他将做家电的心得，运用在了房地产上。
但黄光裕不愿承认自己做的是中低档产品。“我们肯定也会做高端产品，也许价格会高不可攀。”黄语带调侃的说。
黄光裕的竞争策略，也许会像业内人士所说的，将“终结房地产暴利时代”，也可能像顺驰那样，创造一种新的经营模式，快速销售，掌握现金，以现金流为核心来整合业务。
虽然一直没有在房地产上做出名堂，但黄光裕其实是个老地产。他的第一个项目鹏润家园1995年就开始准备，1996年动工，彼时房地产处于低潮，手下人都很怀疑房子能不能卖出去。但黄自己是充满信心的。但在那之后，由于集团将业务重点放在了零售业，房地产开发业务就没有进一步发展。用黄光裕自己的话说，“我一直游离在房地产的边缘。”
然而时机的选择依然令人费解。从任何一个角度来看，现在介入房地产算不上是好的时机。因为，成本在急剧提高，最容易赚钱的时代已经成为过去。1998—2003才是房地产开发的黄金时代。但黄光裕不断强调，他选择在这个时机大举扩张自己的房地产业务，主要看重的不是市场环境，而是集团业务结构的调整。在他看来，中国房地产至少还有二三十年的生命力，没有暴利，微利足矣。况且做家电的他早已习惯了微利经营。“我们首先考虑的是企业的持续发展和风险控制问题，利润多高不是最重要的。”
与国美在全国的快速扩张一样，黄光裕在房地产上的胃口也非常之大。除了在北京再开几个项目之外，他的目光同时投向了全国，目前已锁定五六个城市。“目前我们才刚刚开始发力，到明年，我们的项目就会大量地推出。”黄踌躇满志。
视土地储备为核心竞争力
在许多房地产大腕儿看来，黄光裕的房地产经营理念也许相当陈旧。在他看来，开发商的核心竞争力不是人才，不是开发团队，不是设计理念，而是土地储备——这已是两三年前的观念了。
土地对于开发商当然很重要。正如黄光裕自己说的，“开发商没有土地就像农民没有土地一样。”但归根结底，土地只是生产要素之一。到底哪一种要素可以成为核心竞争力，要看哪一种要素获得的难度最高。在土地协议出让的时代，能否拿到土地得看关系和运气，而协议出让价又往往很低，而且不需要在短期内付清，这样，多储备一些土地对于开发商来说就是有益无害的。但现在的情况有所不同。土地公开出让后，不仅价格大幅上升，而且要在短期内全部支付，储备土地的财务成本已经大大提高。另一方面，“招、拍、挂”使得企业随时可以从市场上拿地，土地储备的必要性就大大降低了。
但黄光裕显然不是这样考虑问题，他依然希望大量扩充土地储备。目前鹏润房地产的土地储备量已有约200万平米，黄希望再将之扩充一倍。他似乎并不在乎土地储备的财务成本。采访中黄光裕透露，目前他手里掌握的现金有十几亿之多，搞房地产开发基本上不需要从银行贷款。如果再加上快速销售回款，他能够负担的财务成本是非常之高的。
黄同表示，目前他手里的土地成本并不高，基本上都是协议拿地，没有参与过“招、拍、挂”。实际上，前几年虽然没有做地产，但并没有停止储备土地。现在他手里的地，基本上都是过去4年积攒下来的。
黄光裕暗示，选择大规模扩张房地产业务，一个重要原因是房地产的现金流与零售业有很大的互补性。“零售业是天天都有流水，天天都有利润，而房地产是一次性投入，一次性获利。”他不喜欢用支持这个词来说明零售与房地产的关系，但并不否认，通过零售业获得的现金流对房地产业务的重要。
做房地产“投资商”
黄光裕并不否认专业性的重要，也认同人才非常关键。但他表示，现在的房地产市场已经相当成熟，你需要的任何方面的专业服务，都可以很方便地从市场上花钱买到，不一定要全部用自己人。“对于房地产，我就是一个投资者。我投资的首先是一个企业，而不是房地产。”黄光裕简单直接地说出了自己的想法。
黄光裕将房地产视为鹏润投资旗下的两大支柱业务之一。虽然重视程度很高，但看来黄光裕并不打算做一个地产人。他从1996年就开始涉足房地产，做了第一个项目鹏润家园，但直到2001年才全部完成，速度并不快。在过去的几年中，黄将他的主要精力和资源放在了零售业务上，从某种意义上说，这使他错过了房地产赚钱最容易的几年。黄光裕承认，鹏润的确错过了前几年的好机会，少开了一些项目，但他认为，即使如此，现在的市场依然相当不错。况且，这也是集团业务布局的需要。黄光裕表示，中国加入WTO，加上北京获得奥运举办权，是他确信房地产大有前途的关键因素，之后才下定决心大规模储备土地。
黄光裕显然是个谨慎的投资者。与许多人豪赌地产不同，他一开始就不指望从房地产开发上获取暴利。他看重的是更长远的前景和更长期的发展。这也许可以解释他为什么迟迟“停留在房地产的边缘”(黄光裕语)。
有一件事可以证明黄光裕对房地产其实兴趣有限。他赖以起家的国美电器是与他的大哥一起创建的，但1993年后就兄弟分家，各自发展了。原因在于，他大哥更喜欢做房地产，而黄本人还是对零售情有独钟。1993年之后国美的发展，基本上都是黄一个人操持的。
因此，今天黄光裕谋划房地产业务的扩张，首先不是自己喜欢做地产，也不仅仅是看中房地产业务能够贡献的利润，更重要的恐怕是整个集团资产和业务结构调整的需要。对于鹏润这样一个大集团来说，仅仅从事零售一种业务显然是单薄了一点。
一句话，黄光裕选择的是做生意，而不是做地产。
住宅、写字楼、商业地产全面推进
与号称走专业道路的万科、万通、顺驰等开发商不同，黄虽然明白专业化对房地产开发的重要，但既然是做投资商，他的目光就不可能单单局限于某一类产品。黄光裕明确地对《新地产》表示，今后自己的房地产业务将广泛地扩张到包括住宅、写字楼、商业地产在内的几乎所有产品种类上。
实际上，做商业地产是有利于发挥他的长处的。黄光裕做零售起家，商业业态是其最熟悉的领域，也是麾下专业人才最丰的领域。从零售业到商业项目开发，这对国美是最顺理成章、最合理的选择。黄光裕承认，未来发展商业项目的确有这方面的考虑，可以将国美电器开在自己开发的项目里。他还透露，鹏润明年打算在北京开发一个商业项目。
目前，国美电器已经扩张到28个分部、41个城市、200多个店面。这些店面都以租而不是买的方式建立。“我们要轻资产运转，不追求做地主。”黄笑着说。但做房地产，就不可避免地要做地主了。黄光裕开发的第一栋写字楼鹏润大厦的经营方式就是有租有售，目前他的总部也设在这里。黄光裕表示，未来开发的出租型物业，自己也会考虑持有一部分，不会全部拿出来出售。
与他的许多潮汕同乡一样，黄光裕极具商人天份。他同时又是个极其自信的人，不屑于向同行学习。对于做生意，他有自己的理解，并且只愿意按照自己的方式赚钱。他不喊口号，也不玩弄概念，实实在在的生意才是他真正关心的。
黄光裕明确表示，自己从来没有刻意研究过哪个开发商，也并没有把谁作为自己的学习榜样。但这并不意味着他缺乏学习能力。虽然黄学历不高，但在开发鹏润家园的过程中，他亲力亲为的参与了许多设计和规划工作，例如，2.15米的悬窗就是他本人的创意。在第一次听说“品牌连锁”这个概念之前，他已经按照品牌连锁的方式扩张了好几家分店。他的国美谋划大规模扩张急需融资的时刻，他又通过一系列令人眼花缭乱的资本运作借壳上市，还成功地规避了香港联交所关于借壳上市的限制性规定。对于一个16岁就开始做生意，初中都没有毕业，人生履历中也没有MBA等耀眼学历的人来说，这样的学习能力是惊人的。
平心而论，虽然涉足从事房地产已有不少年头，黄光裕对于房地产的认识仍有粗浅之处。例如，他似乎没有为房地产特别进行人才方面的储备，以至于现在才开始大量招聘房地产方面的人才。但以他的精明，补上这一课大概不需要很长时间。
相关搜索：
