商铺交易过程中需注意产权是否清晰和土地使用年限产权是投资者收益的最根本保障，随着市场规范，产权不清的商铺所需承担的风险越来越大，有产权纠纷的商铺往往使投资者有"被套牢"的感觉，一方面不能够顺利交易，无法套现，另一方面也会给经营者带来压力，影响商业氛围。
另一点在商铺交易中易引起纠纷的是土地使用年限。商业用地的土地使用年限是40年，尽管许多开发商拿地的时候是住宅用地或综合用地，但不代表地块上的商铺拥有相应的土地使用年限。另外，破墙开店的商铺，在土地证的办理过程中，需要办理"住改非"手续，相应的土地使用年限也会发生变化。
商铺允许经营业态影响投资收益
许多房产中介公司的业务员都反映：目前自己想租或想买商铺创业的客户中，想从事餐饮业的居多，所以适合做餐饮的商铺十分走俏。究其原因，不仅仅是因为目前杭州的餐饮业繁荣，餐饮业入市的诸多门槛使得不受限的商铺更具优势。
根据杭州市环境保护局、杭州市工商行政管理局《关于加强杭州市服务行业环境管理的规定》(杭环保〔1995〕102号杭工商企〔1995〕75号)，杭州市对市区服务性企业的环境管理主要有如下规定：服务性行业在向工商行政管理部门申领工商营业执照前，必须到环保部门办理环保审批手续。其中对二层以上是住宅的底层商铺不允许从事餐饮业，或者需要全体业主签字同意底层店铺从事餐饮。此外，根据《杭州市污染物排放许可管理办法》的规定，从事餐饮的单位还应向市环保行政主管部门申领污染物排放许可证。
而已从事餐饮业的住宅底层商铺受到的明文限制相对较好，所以在目前的商铺交易中时常出现原经营许可证同时转让的现象，也给交易双方带来一些不便。
有投资潜力的商铺的几点特质
如前所述，商铺投资是一项相对长期且风险较大的投资行为，商铺投资者当深思慎行。通过分析以往的经验和教训，资深房产经纪人总结出有投资潜力的商铺通常具备的几点特质：
A．商圈对于商铺经营者来说，商铺所处区域商业氛围是否浓厚或是否有日渐浓厚的趋势是最重要的，而对商铺投资者来说，一个已成熟的商圈未必具有投资潜力。就如前面案例中所说的四季青服装市场，目前已经十分成熟，大大小小的市场总计有十余处，后期入市的投资者高价入市却未必能够获得高益。当一个商圈已成熟，商铺价值已基本发掘甚至被追捧，价格趋于饱和，已不适合投资者追涨；一般投资者偏好的往往是一些区域规划较好，某类型商业形态相对集中，已初具规模的渐成熟商圈，这类商圈内的商铺既有一定的增值潜力，又能避免风险过大。
在这一点上，投资者需要重点关心的是城市规划，一个区域的现状好不好并不是决定投资价值的完全理由，如果该地块的未来规划有重要的改变，则其投资价值可能会发生巨大的变化，而这恰恰会带来投资的机会。如坐落于杭州拱墅区石祥路一带的汽车工贸园区，现在正处于建设阶段，杭州国际会展中心、二手车交易市场（原杭州汽车城）均在其中，杭州国际会展中心还是每年杭州西湖博览会国际汽车展会场所在地，另外金通汽配城及多家汽车4S店都在建设过程中，不久该区域将成为集汽车会展、二手车、汽配、汽修、汽车美容等于一体的大型工贸园区。园区形成后，势必会带来大量的就业人口与流动人口，可能会带来餐饮、零售、娱乐和其他生活服务类产业的机会。对投资者来说，如果能找到合适的商铺进行投资，也许就是机会。
包括现在的地段价值和未来的地段价值，这是商铺升值的基本条件，优秀的投资者往往凭着独到的前瞻性，挑到那些目前虽然不是很热但的确将是未来的旺铺，它们往往处在城市发展的方向上，城市中心区域的外移或者周边大型居住区的开发建设，都可能使得这些沿街商铺身价倍增。
除了大型居住区的建设，区域重要商业中心的规划或自然形成也会对未来地段的价值产生巨大的影响。譬如城西蒋村商住区内西城广场的建设，很可能将对城西的商业布局产生革命性的影响。原来位于文二西路西端的桂花城、颐景园沿文二西路的商铺，几乎是处于区域的边缘，无论是人气、租金还是经营现状都是比较差的，但是随着西城广场的进入，其商铺在二手市场上的转让价格一路飙升。而且，可以预见的是，随着西城广场年底前的开业运营，其经营状况也将出现翻天覆地的变化。
C.人气
人气对服务业、零售业、餐饮业都是十分重要的，许多著名的连锁服务机构在选择新店址时都要经过一套严格的人流量统计。然而，这一因素也是商铺投资者最难把握的一点，投资者对人气的考察常常通过对区域居住密度以及公建配套的分布情况来完成，处于区域公建配套较完善较集中地段的商铺通常会有较好的人气。
对于投资新区商铺，人流量的基本保证就是周边的居住人口，估算人口的基本办法就是周边居住区的规模，或者是不是有学校、医院、车站等大型公建配套。有了大型的居住区之后，还要看是不是会有较高的入住率，在投资过程中，往往很多楼盘还没有交付，难以估计入住率，那就要看，这个区域是不是当地人喜欢居住的地方，其居住的便利性和舒适性如何，其次开发商的实力是不是很强大，品牌开发商即便有很多的投资客追随，但他们在项目操作上更严谨更务实，对项目的选址、规划设计、配套服务定位和商业规划上，都会考虑得周全一些，成功的几率会更高。
如沃尔马、银泰百货入驻城西，对投资者和经营者的影响，除了对地段的未来价值产生极大影响外，也可以看到大型商家对城西－三墩地带商业前景和人气的看好。
D.消费需求
商铺与住房有很大的不同，住宅满足人"住"的基本生理功能，但商铺是一种纯粹的投资行为，它的本质就是生产资料，是用来创造财富和赢利的。商铺的价值在一定程度上还取决于经营利润的高低，所以适合做高档商业和中低档商业的物业其价值会有较大差别。所以从经营的角度分析，并不是有了人流量，就有了消费量的保证，从消费理论讲，除了人的数量，还要看人的消费欲望和消费能力。一般来说，20岁到40岁是人消费欲望最强烈的年龄段，30岁到45岁则是人的消费能力最高的年龄段，如果商铺所属区域居民以中青年为主，那么该商铺可能成为投资的首选，如果该区域是城市富裕阶层聚集地，那么该商铺必然拥有较大的投资潜力。
E.交通
与人流量不同的是，过大的车流量对临街商铺价值并非是利好。一个城市主干道的两侧通常很难聚集上规模的商业物业。一方面，过宽的道路对两侧的沟通带来阻隔，另一方面，过快的车速不利于人流聚集。
所以，通常旺铺产生的道路往往是：路面宽度适中，一般3-4车道为宜；有一定的车流、有相对方便的停车地点；公共交通便捷，公交线路较集中。
除了现有车流量、人流量和道路状况，投资者和经营者需要关注的是道路的变化情况，如单行道的设置、新道路的开通、高架路的建设等等，单行道和高架路往往会对商铺产生负面的影响，而新道路的开通则有可能带来不错的商机。如几年前古翠路和文二路延伸段的开通，使得学院路和古翠路之间的文二路段出现了重生的机会。因为原来那段路就像是条死胡同，除了附近居民外，几乎没有流动人口，也就使它几乎没有人气。而开通后的现在，人气、经营状况、租金和当初已经大不相同。
F.商铺本身的一些特性
商铺本身的特性包括：开间、进深、层高、与人行道是否直接衔接等等因素。通常投资者喜好开间大的商铺，可增强商铺的可视性，有益于形象识别；进深和层高影响着商铺的可分割性；与人行道的衔接方式直接影响商铺对人流量的吸引力，一般说来，直接与人行道相连的商铺较受青睐，适合一些商品展示性好的行业，商铺前有台阶或内廊与人行道相连的更适合受众相对固定的行业。
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