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换种思路赚钱:看日本人如何租房

时间:2005/6/10 0:00:00 来源:劳动报 
  房市交易低迷,急煞不少持房者和中介。重买卖、轻租赁一直是国内二手房市场的惯例,借鉴国外经验,不难发现,房价越稳定,租赁也就越活跃。当好“房屋管家”,上海租赁市场其实大有可为自今年3月份以来,政府出台了一系列宏观调控政策,以抑制上海过度上涨的房价,时值今日已初见成效:房价狂涨得到遏止,整个楼市已从过度投机状态逐渐向正常状态转化。但市场的理性观望态度也难倒了一大批的中介,没有成交量就等于坐吃山空,但开着的门店每个月还需要交房租、水电,于是一些中介着实感到了难以为继。

  重买卖轻租赁一直是国内二手房市场的惯例。如果借鉴国外房地产市场的经验,不难发现,其实上海的租赁市场还是大有可为,并且存在着尚未被开发的服务领域。

  变短线投资为中长期

  朋友小张近日发来一条短信:这次炒房套牢啦,我打算把房子简单装修一下,改售为租吧。

  小张去年底在万邦都市花园买下一套三房两厅,短短半年之中,经历了房价暴涨的喜悦,又遭遇了宏观调控的寒流。这套房子如今出手,大概顶多赚10万元。小张说,不甘心啊,我想还是装修一下出租,做长线得了。

  小张的心态颇有代表性。目前,上海二手房市场出现“售冷租热”的新变化:二手房市场抛售与转租互现、短期投资者开始退场,租房市场开始回暖。近些天,来自金丰易居·普润地产的数字显示,近一周内,其门店接受的委托租赁房源增加了20%以上,租赁成交业务量也较前段时间提高了15%。汉宇地产的一位经纪人说,公司最新的一次客户调查显示,除急需资金周转的客户选择继续抛售外,约有7成房主明确表示,考虑由售转租或是边租边售,变短期投资为中长期投资。

  投资者基于市场形势变化重新作出的选择,将对中介赢利模式的转变形成“倒逼”。这种“倒逼”将迫使国内二手房的市场格局向日本等成熟市场靠拢。

  租赁远比交易发达

  笔者曾经采访过一位日本东京不动产的资深经纪人,据这位经纪人介绍,在日本,由于房价非常稳定,所以通过买卖二手房直接获取利润的情况非常少。日本人投资不动产的收益主要来自于每年固定的租金,所以日本二手房租赁远比交易要发达。

  一般来说,有出租房源的房东会找信用好的不动产经纪公司代理房产出租。出租价格由该中介协助设定,出租合同签订后,中介公司就会将打扫干净的房屋交付给房客使用。费用方面,房客需要交付相当于两个月房租的押金、礼金和一个月房租的中介费。


  如果住满2年,房客需要交付相当于1个月房租的“更新”。以一套月租金在10万日元的房子为例,租住这个房子至少需要交付2个月的押金、2个月的礼金,1个月的中介费以及未来可能交付的“更新”1个月,前前后后加起来要50万到60万日元。这接近与在东京购买一套房子的最低首付款。所以在高房价、低首付的日本,二手房用来租赁是相当划算的。

  低租金房子依然抢手

  而在租赁市场回暖的上海,中介们也一样有事可做。笔者在黄浦区一些中介门店了解到,该地区的二手房租赁出现了一个小高峰。一房到两房的小房型、租金在1000-2500元/月的房源格外受欢迎,据说一间11平方米的朝北小屋,租金1500元/月都有人抢着要。

  笔者在西藏南路上的一家小中介逗留的近半小时时间内,就有两三批人前来询问有没有房子出租,但得到的回答都是租金低于1000元/月的房子已经全部租掉。

  据中介老板说,前不久他受理了一套西凌新村2楼两室半、面积30平方米的朝南老工房,有淋浴,无空调,月租金1800元,结果由4个打工者合租下来,而这种类型的房源可以说好借得不得了。

  事实上,这家中介老板的生活过得比一般人想像中要滋润。他11平方米的门店当初买下来只要11万元,由他独自经营,按出租房一次性35%的佣金计算,他只要借出1套1500元/月的房子,就能收取525元的服务费,如果一个月做10套这样的房子,几乎能净赚5000元。而5月份以来,该价位的房源已经出租了大约四五套,接下去再保持这样的势头,基本没什么问题,如果有幸能出租掉一套高档楼房,那效益就相当可观了。

  和日本一样,如果房屋价格越是稳定,租赁市场也就会越活跃,因此,既然知道政府将花大力气调控房价,何不未雨绸缪,事先考虑打开租赁市场的局面呢?而对于这一点,日本的房产市场也能给我们颇多启示。

  变身“房东好管家”

  专家指出,房地产中介的本质属性应该是帮助房东管理好固定资产。这一点在日本体现得十分明显,而在中国却少有人意识。


  在东京,一套出租房的客人搬走后,中介公司会很负责地将房子打扫干净,更换弄脏了的墙纸,给地板重新打蜡,相当于做一次简单的内装修,这样等再一次出租就仍能借个好价钱,这也是非常人性化的服务。

  而如果有房客充当二房东,中介也会马上撤销合同,以保护房东的利益,避免纠纷。同时,究竟商用还是居住,中介都会在合同签定时促使双方作出明确约定。

  这一系列的服务项目都是目前国内中介所缺乏或是薄弱的,其实这些服务都能够转化成有形或无形的财富效益。如果有第一个吃螃蟹的人,也许他就能第一个发掘出其中的宝藏。

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