第二，当然是各个地方政府，还有当地开发商给他们的一些优惠政策，有从税收方面的，也有从纯商业方面直接给到的一些经济上的优惠。
第三，就是看人才，看哪个方向最有他需要的人才，不管是一线人员还是管理人员都有一个偏好。还有一点，有一些感性的因素在里面，比如最高层就喜欢沈阳，他就去沈阳。这个城市后面可能有一些东西就是吸引他的。长三角那，说白了，一百多年前，就是1900年之前，他们在上海开始把一个一个租界建来，它周围做商业的气氛或者做生意的气氛更容易一些，可能它开始得就更早。
主持人蒋鹏：但是最最基础的还是政策。
胡晓睿：一个是政策。如果说你把龙头带过去，那是纯的政策。如果龙头后面跟着这些产业，那就看龙头在那。
主持人蒋鹏：刚才胡总谈到一个感性色彩，联东有没有感性色彩在里面？
王东升：主要是理性，感性的很少。
王旭东：刚才说到这个，我觉得可以从客户角度来分。我觉得从客户分类来讲，主要是一些大客户，产品附加值的高新技术企业，他们在选址的时候第一会考虑到这个区域的政策，这个区域的政策能够扶持企业，能够给阶级带来一个良好的空间，他会优先从政策去了解。
接下来就是产业定位，比如它是制造型的企业，他做机械设备，他可能希望找这方面的产业园。做医药的企业，他可能会到药园。这和企业定位有关系，他不会到一个不适合他企业的园区去发展。
第三，应该是一个大的环境，就是它的配套设施和服务能否跟上，能否给他相应的配套环境，还有一个良好的生产发展空间。
第四，才是价格。这是应制企业。还有一些中小型企业，这种企业可能优先考虑的是后两项，这块我的员工上班是否方便，我的运输能否节约成本，其次就是价格，价格可能在中小型企业里面占到一个很重要的决策，可能相对价格低一些的区域，比如六环外或者再远一些，廊坊、固安这些地方，投资成本和生产成本相对来说降低，对企业的生产和发展都是有帮助的。其次，他们会考虑到前两项，政策和园区规划。
主持人蒋鹏：对，很多产业地产商都是您的服务对象，您原来也对他们进行过调研？
王旭东：对，其实我们一直在做工作。平时跟地产商、开发园区和政府在沟通的时候谈到的信息都符合咱们客户的要求
主持人蒋鹏：王总，联东也是八年的运营，有着丰富的经验，您觉得联东U谷在选址的时候最看重几个因素？您觉得企业在选址的时候最看重哪些因素？
王东升：刚才两位嘉宾谈到客户关注点，这方面我非常认同，其实我们一直在分析客户。在这些无论位置、产品还是服务或者产业环境，背后的核心是什么？企业的使命是什么？经营、效益。它的投资选址是它所有经营环境里的一个环节，它这个环节就要考虑到低成本高效率。所以我们把低成本高效率作为一个最核心的环节。在这个核心下，它会对产业环境进行分析，产业环境包括产业政策，产业链条包括相关的配套。
在这个基础上，他们还要考虑到位置，比如它的物流成本和原材料成本在供应链上是否满足它的要求。还有它的员工是否便于招聘，包括居住这块。其实从满足企业低成本高效率需求来说，首先是选址。在位置上，客户对位置的要求，迫使产业地产商不能像一般开发商那样只为挣钱了事，我们首先要瞄准这个区域的资源，到底有没有这样的条件。
胡晓睿：对，它的复杂性就在这里，地段是一方面，现在已经超越地段的问题了。
王东升：对，必须把这个区域的产业结构、需求分析透后，才有可能谈配套和交通。所以在选址上，这块是比一般的开发难度要大很多。联东U谷的选址，当时我们看了北京市很多方向的布局。东南方向未来是一个高端制造业，包括环渤海经济圈这块，这是一个大区域，首先要满足这个大区域。同时，我们锁定亦庄经济开发区，是北京这几大功能区重点发展的制造业。所以我们选在这里。
第二，是产品。我们去年对我们的企业，包括一些客户进行摸底调研，实际上目前市场上除了企业自建之外，企业租的或者买的厂房，大家满意程度都非常低。为什么低？可能企业小的时候不讲究，企业稍微大一些的时候比较讲究。他想要求很高，但是都满足不了。所以我们去年加大对产品的研发和创新力度，更可能通过产品给客户匹配度更高一些。
实际上很多企业到我们这，就因为在北京市找不到合适的产品，我们的产品最全，而且每年随着客户的需求我们会研发出不同的产品。这个产品研发的难度很大，我们会从各个角度去分析客户的特点。
第三，就是环境。刚才说到除了产业政策之外还有整个社区的生态环境，我们为企业方方面面提供了非常好的环境。还有一点，我想强调一下服务，因为这是客户服务看不到的。比如我们给企业提供的服务，除了基础的物业管理服务之外，还有定制服务和增殖服务三项内容。产业地产基础物业服务，其实比住宅难度要大很多。第二，就是定制服务，因为每个企业不同，它可能需要一些不同的服务。
增殖服务，我觉得现在联东U谷在全国产业地产还是相对走在前列的。我们推出增殖服务，去年取得了非常好的效果。现在我们在招聘这块，我们去年给企业解决了几百人的需求。另外，在通采通购上，我们也给企业降低了成本。今年，我们还设想在培训上，在整个园区针对高管，针对员工提供一些服务。
最近我们还跟行业一块在探讨，如何提供适合中小企业的经营产品，其实这种服务都是看不到的。如果能给他们提供，企业这块可以节省很多成本，而且很舒适。我想这几块是联东U谷这些年做得比较好的地方。
主持人蒋鹏：做得好，应该说背后也付出了非常大的代价，比一般开发商要承担更多的责任。刚才您提到一个就是环渤海总部商务区。其实环渤海总部商务区也是落户垡头，将来会用十年左右的时间建成一个巨大的高端休闲商务带，也是拉动京津冀一体化的重要区域。您谈谈环渤海对于亦庄或者京南的带动作用？
王东升：环渤海是整个京津地区一个大的产业带和城市带的形成。包括垡头这块，包括丰台等地的南扩，其实也是北京城市化进程发展，它在各大功能区里面其中有一项是加大五百强企业，包括总部研发中心，包括一些交流活动近可能在北京落户。我们北京市现在五环发展已经非常成熟了，应该说这么几年时间能够很快联系起来，这样对整个产业布局都会起到很大的作用。
主持人蒋鹏：对。胡总您谈谈。
胡晓睿：我觉得从公益角度来讲，我们看到现在各个地区的城市核心区，不管是海淀区还是朝阳区，现在都没地了。比如咱们每天都在CBD上班的人全都挪到亦庄或者六环往外的地方，可能不太现实。但是企业发展，不管是咱们外界还是内部企业的发展，它需要更多的成长空间。在未来这些土地供应商，在核心区可能已经没有更多的地或者更多低成本的地再出现的时候，它的选择会越来越少。我觉得环渤海总部经济区的出现其实是一个自然而然的事情，其实是咱们到了这个发展阶段了，我觉得是一个自然选择的过程。其实这个公益是后面有一些需求在推动的。
王旭东：我感觉咱们探讨这个，是不是一个有计划的产业布局，就像长三角的区域规划，它提出的概念就是产业的一个布局，梯次型的产业布局。北京环渤海区域是不是就可以做成一个以北京为中心，向河北、天津、沈阳地区辐射的一个产业聚集的形式来分区域去规划。现在提出产业聚集，每个产业园有它的一个定位，也吸引相应的龙头企业到这落户，形成一个产业链。我觉得可能是国家一个有计划的布局。长三角区域规划，上海是一个先行者，接下来是不是北京一个大的规划就会诞生。
主持人蒋鹏：其实我们对产业地产还是充满信心的。同时，我们也看到目前产业地产市场也存在一些问题，最后一个问题就是问三位专家，目前产业地产存在哪些问题？
王旭东：我还是说到产业聚集，其实早几年就有产业聚集的概念。但实际在操作过程中，不管是政府招商还是企业招商都会遇到一个问题，就是不能按照原来的定位来做招商。联东这方面有没有遇到过这些问题，就是不能按照原来的产业定位去招商。
王东升：最早之前有。
王旭东：因为在03年的时候招商由不得招商单位，谁来都可以。但现在不一样了，我知道联东U谷的招商一定要符合企业的产业定位。而且一些园区的政府招商单位门槛是越来越高。现在投资强度和产值，还有税收，还有就业，都成为指标，没有这些就免谈。我觉得这也是一个变化。但我觉得咱们产业地产能不能继续走这个道路，坚持把适合自己产业园的企业留下，不适合的介绍到其他区域去。适合的也不能进来容易，之后就不管了，一定要给企业一定的扶持政策。
主持人蒋鹏：这给了王总一个方向，我们能不能坚持这么做？
王东升：我想无论从主管还是客观都要这么做，无论从北京政府还是国家来看都是严格要求的，所以我们必须主动去做。
胡晓睿：这是一个良性发展的趋势。王总他们可能有一个发展的过程，02年从近郊开始。比如上海就是高端制造业的总部，还有通信，它就这两项，不做别的。像北京，就有电子城专门去做电子通信，什么都不做。到亦庄，现在也是和各个地产商走得都是一样。以前可能叫粗放式发展的过程，变成现在集约式发展的过程。
和刚才王总说的企业对于精细化管理的逻辑和时代过程都是一样的，因为人都是在变的，都是在向好的、良性的有效率的方向去发展。我也同意王总说的，一定要坚持住。其实从上到下，从一线城市再到三线城市，可能是自得其乐，不要去抢，让一个需求自然地选择到那个地方。
王旭东：让市场自己去平衡。
胡晓睿：对，高端需求要找高端的地方，中端需求要找中端的地方。同时接受需求的开发商或者园区，要对他们进行一些把握。这样会是一个方向性更强的发展。
王东升：刚才说到目前的现状，我觉得有三个现象。第一，产品还需要精益求精。最近我一直在做新项目产品规划。做这个产品的时候我们提出的口号就是“空间改变效率，品质提升未来”。做产业地产，对我本人来说使命感更强一些。
比如做住宅，我当初设计出的一个管线没做好，我们业主不满意把它敲了以后，我心里会很内疚。我不小心多看一次图，这个老百姓就可能多花一万块钱。但是做产业的时候，这个使命更强，我在空间上稍微动一点点，我们企业会节省很多的成本，我们企业又带动多少名员工？所以这块需要很多开发商一块来做。
第二，就是服务这块，现在的服务确实很薄弱，需要政府和企业一起来加大服务力度。
第三，我想还有个别的产业地产商打着产业地产的幌子做一些类住宅产品，这块是一个原点问题。这块，我想还是严格按照做产业地产来做，做产业一定要为企业办公生产使用。这块是个原点问题，不能打着这个幌子来破坏行业规则。
主持人蒋鹏：好，感谢三位嘉宾做客我们嘉宾聊天室！
