主持人蒋鹏：各位新浪乐居的网友，大家下午好！非常高兴大家能够关注本期的论坛，今天我们论坛也请到了代表不同领域和身份的三位专家，一起来关注对产业地产的市场动态，以及把握产业地产的新脉搏。我先介绍一下今天到场的三位嘉宾，坐在我左手边的是联东地产事业部营销中心总监王东升，王总，欢迎您；坐车王总旁边的这位是世邦魏理仕副董事胡晓睿，胡总，欢迎您！胡总边上的这位是北京厂房信息网的总经理王旭东女士，王总，欢迎您！非常欢迎三位老师！
应该说产业地产最近几年一直是舆论和业界关注的一个热点行业，特别是我们7月8号也是联合政学商媒五次四届共同对产业地产进行一个探讨。首先想问一下王总，在7月8号我们请来了非常多的业界人士和专家一起来探讨产业地产的走向和相关话题，您从中有哪些最新的认识、理论和体会，并且使它进入到联东的操作层面中去？
王东升：上次产业地产论坛我感受非常深。最近有几个比较热点的词，第一个开发区扩区，深圳扩区，包括厦门的扩区，这是各开发区在扩区。第二，就是产业升级和产业转移，国家战略性新兴产业的推进。这是一个词汇。还有一个，就是我们产业这块，随着房地产政策变化后，我们产业地产逐步在抬头。
这块其实对产业地产来说是一个大势，是经济危机之后我们经济结构调整，整个空间结构的调整，房地产产业结构的调整，种种大势促进了产业地产发展的一个大好时机。
主持人蒋鹏：应该说上次大会朱中一秘书长也表态未来十年可能是产业地产发展的一个机遇。其实胡总，您也是在全球知名的房地产咨询公司世邦魏理仕，您谈谈目前对于产业地产现状以及未来趋势的判断？
胡晓睿：我挺同意上次峰会我总结出来的结果，刚才王总也提到，现在叫“后金融危机时代”，中国可能面临新的挑战机遇，在这样整个大的背景条件下，因为产业地产本身是和经济绑得紧紧的，经济如果走得好，它必然也是一个比较积极的方式。我觉得未来五年到十年应该都是一个很积极的发展方式，而且现在在空间上来讲需要更多的土地资源。第二，从纵向的技术来讲，产业升级可能是整个中国要走的一个方向。
主持人蒋鹏：您觉得北京市近些年出台的有关产业布局、产业导向以及政策的倾斜，使我们目前产业地产发生了哪些变化？
胡晓睿：先拿金融危机举例子。金融危机之前，再往前推进一点，在2000年之前，和2000年之前相比在金融危机之前，政府或者整个开发区园区已经开始挑选要进入的项目。就是开始的时候什么样的产业我都可以接受，但是到了08年的时候已经发展到了一定阶段，大家发现不管是业主还是政府，还是开发园区自己，都发现土地资源越来越少，越来越少的情况下，他们就要集中优质资源拿到一个好的项目。
在北京，我把它总结成“三高”，高科技、高附加值、高级人才集中的一个项目。这其实也隐含包括一个高的产业投入和税收。整个北京关注的其实是这几项。我们平时谈到的重工业，由于它的污染问题，通过这十年的发展，现在已经是高精尖的组装行业或者是医药行业，就是以人的智慧集中的一个产业为主。这是北京可以说从现在往前推十年的一个发展过程。
主持人蒋鹏：王总从我们真正的市场层面，您谈谈有关产业市场的变化。
王东升：其实最近几年有这样几个客户变化。第一，从行业来说，过去可能是有装备制造业、食品、服装。这两年这些产业逐渐淘汰下去，同时，更多是电子信息、通信、能源环保一类。实际上跟现在国家签订的七大战略是相匹配的，这种行业变化比较多一点。这是第一个。
第二，从物业形态上来看，过去可能是厂房，多栋厂房，现在可能更多是独栋办公，这是从物业的需求形态上来看。
第三，从企业的需求特点上来看，过去大家要么是直接到开发区购买土地，直接去建厂；另外，就是像我们联东U谷这样去购买或者租赁一些厂房。从去年开始逐渐一个趋势，就是定制的比例越来越多，这块也是和整个产业地产运作能力提高之后，客户需求越来越高，同时开发商能满足这样的需求产生的一个变化。
这个变化，我分析这个原因，刚才胡总谈到了产业布局和产业政策的变化。除了北京市整个产业政策的调整之外，尤其是跟我们年初提出的把北京建设成世界级城市这样的目标，对我们北京市的整个实力和空间结构提出了更高的要求，这就需要更多高科技的产业。
主持人蒋鹏：王总，您也是专业一家网站，专门做产业地产这块，您谈谈最近几年产业市场的一个走向都发生了哪些变化？
王旭东：我觉得应该从两个方面来讲，主要从咱们国家的产业政策和城市规划政策来说。首先，从产业政策来上，最近咱们国家的关于三大产业结构的调整，还有城市化进程的加速，还有产业升级，这些影响使产业地产已经开始进入到了一个产业布局的调整中。这对目前北京市企业高能耗、高排放、高污染这“三高”的企业可能会做一个调整，逐渐让这些企业降低扩张的速度，逐渐向河北、山东等地去发展，北京逐渐成为一个核心城市。
当时《财富杂志》新提出了一个排名结果，就是对北京逐渐成为以城市经济和总部经济为主题的一个发展，北京本身就是一个国际化的商业中心，它承载的总部经济还有服务经济的需求应该说日益加大，越来越得到认可。从客户需求来说，应该有些中小型企业逐步往成本更低、人才成本也相对来说比较低的区域去发展。一些跨国企业、优质的企业，他们还是关注点聚焦在北京。
在这个大都市里，他们要把他们的总部，也就是属于战略发展的一个据点，要留在北京。同时也繁荣了北京的经济，把城市化进程也相应加快。
主持人蒋鹏：刚才您谈到是一个政策的变化以及市场走向对产业地产商带来的变化。其实您一直也是服务于联东地产，其实联东地产也是我们长期合作的一个伙伴，您可能把握产业地产商的走向方面看得更全一些。以王总的联东为例，他们这边随着市场和政策的变化，他们迅速产生了哪些应对？
王旭东：我们是03年开始合作的，联东集团应该是做工业地产，从2002年开始，那个时候的产品相对来说还是单一的。2000年的时候，北京市包括国家的产品都是单一的，都是厂房。到05年的时候，联东应该是最早的几家开始做生产研发一体的厂房。这是他的产品。接下来还有类似于总部经济的独栋厂房，还有跟服务配套的相关公寓以及配套设施。
最近几年也是按照企业的需求定制一些个性化产品，这应该是一个升级。这是产品方面。还有一方面，就是联东的发展眼光，它在咱们国家各个区域开始布局，这是它的一个战略布局。上次咱们产业峰会也提到了产业地产看联东。
主持人蒋鹏：我们有一个口号叫“住宅看万科，商业看万达，产业地产看联东”。
王东升：这是联东U谷的一个使命。
主持人蒋鹏：胡总，世邦魏理仕也是专门有一个区域专门研究工业产业地产的，您谈一下未来产业地产的变化会对未来产业地产商带来哪些变化？他们将来的应对之道是什么？
胡晓睿：其实应对之道，我觉得他们心里早已经有答案了。还是从两方面来看。一，从空间上来讲；二，是从地域上来看。比如前面由生产加工变成了电子信息，现在又变成医药类的，就必须要定制这个厂房，做定制，有一些需求是非常特殊的，或者它的产品生产线已经到达了一定的规模。比如刚才提到的定制，可能是对于生产类型的企业最后的解决方案。这是一方面。
第二，就像他们在无锡做的，也是企业总部办公这种类型的，我们把它化作商源。这也可以说和大势走在一起的。我们原来总结过一个东西，咱们整个生产发展先由简单的加工开始，等简单加工到了一定程度以后，它就要把这些最简单的功能放到更便宜的地方，现在这个地方就开始做产业升级。
比如今天大家都在做手机，手机里面现在除了打电话、发短信，我想弄一个邮件过去，我现在不光要把设备升级，设备升级之前我还要找一些懂产业的人告诉我什么时候把这个电子邮件系统放到整个系统里面。就像商务源的需求，慢慢通过这个例子就展开了。
现在像无锡这样的项目，我觉得他们还要在珠三角附近开始，这就是王总这一类以联东为首产业地产要走的一条路。再强调一点，这和整个经济发展大势也是走在一起的。
主持人蒋鹏：说明产业地产的区域性特别强。
胡晓睿：对，我相信王总也同意我的观点，北京不是一个生产型的城市。刚才王旭东主任提到，它慢慢演变成以服务业或者以低能耗产业过渡聚集的一个状态，慢慢向第三产业发展。从区域来讲，北京就是一个专门做高端或者以人才聚集的一个城市。
放在南方，长三角周围就已经形成了一个非常强的产业链，它那么多年从上游到下游的配套商，每一个产业几乎都在那里。这是不同的发展方向。比如拿做手机来讲，深圳那边组装的东西相对来说是它低端级的一个产品线，北京和上海就是研发，这个区域可能是这样分的。
从北到南，再往北讲，东北也有，东北是以汽车和工业制造为主，它是要把以前重工业留下的影子再度辉煌起来，这也是他们的一个发展方向。这只是几个例子，几个不同地域可能有不同的区别。
王东升：这几年产品的变迁，我们感受很深。最早王总说到2002年的时候基本上都是集中厂房，后来逐渐是两三层框架厂房，到现在是高层厂房，其实从我们联东U谷来说，我们厂房变化现在已经到了三到四代。从独栋办公来说，我们应该是第二代产品。
从产品变化过程中，可以说一方面越来越满足客户的需求。我们在做这个过程中，最近有一个很大的感触，就是企业对空间的精细化需求越来越高。
原来一开始外企到中国来投资，他们对空间的要求比较高，比如他要一万平米的生产间，他对车间里面的空间功能研究得很细，包括生产链和办公流程研究得很细。我们中国民营企业过去对这些概念都是很模糊的。实际上这几年随着我们国家民营企业的觉醒，他们也越来越开始关注空间布局的精细化。
他们在空间布局上，可能过去按米来卡，现在可能按厘米来卡这个尺度。空间精细化需求背后的根源，一是我们国内民营企业的高速成长；第二，就是对管理的需求也在精细化，就是管理的精细化导致空间的精细化，这是我最近发现的一个方面。
另外，从产品的演变过程，我觉得现在企业对品牌的关注度越来越高。过去全国各地有很多大小开发区，包括一些村镇开发区，还有一些企业自建之后多余往外租的，这种规模很小。现在企业选址更多是注重工业化园区，对品牌园区越来越关注。我们联东U谷过去在做调查，发现很多客户认可联东U谷的品牌，这个品牌不光是我们联东U谷的品牌，是入园企业的共同品牌。
王旭东：我补充一点。联东U谷现在入住的企业，可能2002年的时候客户没有要求这么细，这个时候客户的入住质量要求非常高的，而且倾向于总部。大家一提到服装企业，可能没有太高的技术含量，但实际上这些服装企业他们是以设计，跟国际时尚接轨为主，现在已经入住的有婷美。
王东升：现在更多是功能，不是生产了，第一，是企业办公；第二，是做展厅，一楼都做大展厅，他们每年要开春夏秋冬四次展销会，还有一个就是研发办公这块。
王旭东：还有一些五百强企业，有六家已经入住联东，我觉得这都是他们产品的升级，也是客户需求的升级。
主持人蒋鹏：对，这跟当地亦庄区域开发区的定位也有关系。
王东升：这也是产业环境的发展，刚才胡总也提到长三角的发展很健全，其实背后的支撑一个是城市群，那边整个城市进程化很快，自然会带动产业的发展。
主持人蒋鹏：我记得王总也提过其实房地产开发商也肩负四商角色，开发商、服务商、运营商、投资商。您觉得将来这四商角色还会分出哪一些其他的角色吗？
王东升：我觉得在这四个功能里面，现在整个市场做得还是比较浅的，未来可能在某个领域会做得更专业更细分。
主持人蒋鹏：能不能说在不同区域，这四种角色体现的不一样？
王东升：北京是运营商和服务商多一些，沈阳以开发商为主，同时兼运营和服务这块。到长三角，现在是服务和投资，这和各个区域确实有关系。
主持人蒋鹏：请三位谈谈目前国内外目投资选址考虑最多的几个因素？
胡晓睿：回到刚才的整个方向，比如它是一个核心产品，比如汽车品牌，不管丰田、奔驰还是大众，如果是它的配套商，他首先要看是不是离它的组装厂比较近，这第一就决定了它往哪个方向去，或者是沈阳、北京，他不可能突然跑到新疆去。这是一个条件，是他的产业决定的。
