■投资市场
楼价全国普涨,房价回归2007年高峰水平
现象
国家发改委、国家统计局对全国70个大中城市房屋销售情况的最新监测显示,新建住房销售价格5月环比上涨0.6%。比较3月环比0.2%涨幅及4月环比0.4%的涨幅,涨幅逐月扩大0.2个百分点。
虽然5月房价同比下降0.6%,但在这70个城市中,新建住房销售价格环比上涨的有60个,厦门、深圳、长春等城市涨幅居前；环比下降的城市仅有6个。而在二手房方面,房价同比、环比均为上涨。同比上涨0.9%,涨幅比上月扩大0.9个百分点；环比上涨0.7%。
楼市涨价在最近一两个月内尤为明显。前不久的端午小长假,广州大多数新盘价格都比“五一”时的报价每平方米高出两三百元。调价较大的有珠江新城的新盘星汇云锦,“五一”报价是2万元/平方米,目前的报价已调高至2.2万元/平方米；天寿大厦“五一”报出9000元/平方米的价格,最近的报价则是10000-11000元/平方米；易丰大厦“五一”首推80套单位,均价为10000元/平方米,现在的报价为13000元/平方米。
来自满堂红的数据显示,目前广州不少地区的二手房价已经回归到高峰2007年10月的水平。满堂红沈锐培介绍,如天河北中怡城市花园目前成交价17000元/平方米,与2007年10月相当,侨林苑三期大户型13000元/平方米,也与高峰时相差无几。有的地段房价甚至超过了2007年高峰期的水平,如江燕路南景园不久前成交的一个65平方米的两房单位,成交价67万,而2007年最贵时也只是卖到63万左右,2008年底仅50万出头。另外富力顺意花园、保利花园等电梯楼均价10000元/平方米以上。
分析
成交上升开发商大打心理战
近期楼价的上涨让很多想购房者后悔春节前没有及时出手抄底,有的人选择继续观望,有的人则担心房价继续上涨而无奈入市。很多人不禁要问:金融危机不是还没过去吗,中国经济不是仍在探底中吗,怎么房价却偏偏出人意料地上涨了呢?省房协会长蔡穗声也表示,“我翻看了今年1月主要媒体对后市的预测,没有一个专家预见到会出现这么一拨行情”。难道楼市率先出现回暖迹象,真的是空穴来风吗?
大量热钱进入楼市导致房价上涨
2008年的楼市几乎可以形容是装进了“冰柜”,成交低迷、房价下挫,开发商自然冻结投资、谨慎观望。于是,关于楼市低迷会影响到50多个相关产业、房地产投资不足导致民间投资下降、房价下跌引发银行坏账率升高等等的担忧,刺痛了金融危机下以保稳定、保增长为首要任务的中国政府的神经。有专家指出,在出口和投资大幅下滑的背景下,政府重拾房地产这个既关乎消费又关乎投资的行业,是不得不做的也是顺理成章的救急之举。
去年下半年起,从中央到地方纷纷出台了一系列针对楼市的“救市”政策,经过市场一段时间的消化,已经逐渐开始发挥作用。著名经济学家郎咸平日前也指出,国家启动4万亿投资计划,其中40%的资金流向企业,但由于实体投资环境恶化,大量的热钱进入了虚拟经济,导致楼市率先回暖、房价上涨。
此外,随着政府适度宽松的货币政策的持续实施,整体市场流动性较为充裕,一个普遍的观点是,预期通胀将重新恢复。这将促使企业和消费者为规避货币真实购买力的降低而进入具有对冲通胀特性的楼市,“去库存化”的进程将加速,相应地市场供应量却在减少,这也成为房价上涨的原因之一。
开发商对消费者展开“心理攻势”
除了整个大环境的因素,房价的上涨也是前期成交量大幅上升的连锁反应,是开发商与购房者心理博弈的结果。
某房企销售人员介绍,楼市营销的秘诀在于如何为客户树立信心。这一过程,其实就是开发商对消费者的“心理攻势”。楼盘价格出现小幅回升,与其说开发商是为了赚取高额利润,不如说是在用这种方式进行“心理战”,因为顾客都是“买涨不买跌”的。
据了解,项目“低开高走”是开发商通常会采取的做法,因为房子价格小幅度的上升比较容易聚集客户信心。也有在价格不变的情况下,通过策略性安排达到同样目的,如放慢销售节奏,在保证现金流相对充裕的前提下,假设有400个人要买房,就先只推出200套,让消费者去排队争抢,传达一种房源紧俏的印象。
合富辉煌首席市场分析师黎文江也介绍,开发商在定价时主要依据两个指标,即储客量和推货量。产品分批推出,每推一批都提前储客,一旦储客量超过推出套数,就适当提高售价。而据一位开发商透露,一般提高幅度会控制在3%以内。
