2014年楼市多变，李嘉诚撤资、宋卫平弃城、住宅见顶、商业地产步履维艰，中国的房地产进入微利润时代。新常态下，房地产企业的转型迫在眉睫！大金融理念，全球化战略，互联网思维成为了房地产企业转型的关键词。回首今年地产江湖，万达、腾讯与百度50亿成立合资电商公司，万科频频触电，探索转型新路径，房地产黑马好屋中国年交易额过千亿，彩生活香港上市50倍的市盈率，未来几年房企轻资产模式将盛行！
从经济情况、人口结构、产业模式、城镇化发展进程等因素的决定下，房地产在新时期有了即将有新的发展模式，各大开发商在当前形势下，必将制定新的营销战略，以应对新的市场发展。
1月14日，华南论语专家组将对新常态下房地产营销策略进行全面剖析，新浪乐居将为您现场图文直播，敬请期待！
时间：2015年1月14日14:30-17:30
主持人：
胡
刚：暨南大学教授、广州新型城市化发展决策咨询专家委员会委员、广东省省情调查与对策咨询专家
论坛嘉宾：(排名不分先后)
冯晓芳：越秀地产
策划总监
黎文江：合富辉煌房地产集团首席市场分析师、高级工程师
钟
炬：华南城市研究院地产文化研究所所长、研究员
张仁瀚：华南城市研究院城市商业地产研究所所长、研究员
谷正中：
金羊网副主编
谈锦钊：华南城市研究员副院长、广州社科院高级研究员
杨宏烈：广州大学建筑与城市规划学院教授
朱秋利：房产高级职业经理人
陈甡：广东省城规建设监理有限公司董事长
张文方：华南理工大学教授
贡立华：广东省省情调查研究中心城镇经济运营研究所所长
陈喜章：暨南大学经济学院教授
许学锋：战略规划&房地产投资专家顾问、华南城市研究院副院长
梁志秋：广州中地行房产代理有限公司市场经理
黄穗诚：华南城市研究院研究员
郑珺：
健康养生专家、主任医师
———————以下为直播内容，专家观点不代表本网站立场———————
主持人：各位下午好，今天我们在这里开始我们今天在这期的华南城市论语，也是我们2014年度的最后一期，也是压轴的聚会，首先先请胡教授先为我们介绍一下几位今天新到场的朋友。
胡刚：按照我们惯例我们做了128期，第一次参加我们论语活动的介绍一下，今天来了我们两位，一位是我的同事，暨南大学经济学院的陈教授，他也是专注于房地产策划方面的教授。另外一位是华南理工大学的土地方面的专家，张老师。谢谢你们。
主持人：那么谢谢胡教授的介绍，接下来正式开始我们今天的论坛，主要分为两块，首先是请两位老师做一个专题演讲，然后演讲完之后等一下移师到楼下开始我们的圆桌论坛，首先介绍一下演讲活动，首先第一位老师想请越秀地产营销客服部的冯女士为我们做演讲。
冯晓芳：各位老师，各位媒体朋友，大家好。这个课题其实是吴总的演讲课题，本来是吴总要分享的，但是因为吴总98岁的爷爷离世了，所以吴总回家了，今天下午就由我来跟大家分享。
这个课题的题目是新常态下的房地产营销策略。大家都知道过去的10年是房地产的黄金十年，那现在房地产有一个超速到常态，未来的十年我们的房地产会又怎样的发展趋势呢？我们就从经济、人口、社会化进程这三个方向来研究一下房地产到底出现什么样的态势，因为这些都是高度影响我们房地产供求和价格的相关因素，其实对房地产来讲，不是一个常态的回复，而是结构的调整。
我们来看一下，对中国经济来说，房地产投资一直是占据着巨大的GDP的比例，大家看到从2002年到现在，房地产的占比都是一路走高，也就是房地产对国民经济的拉动是支柱地位，现在虽然可以看到在2008年到2009年出现了偏离，这个一直是一路平行的模式，就是因为次贷危机产生的偏离，所以一路都是在不断的拉动GDP发展的支柱，所以政府为了经济的平稳增长也不可能抛弃房地产的支柱地位。
现在房地产产业可以说是进入旗形盘整的黄金期，这个模型是2007年的时候房地产模型研究，可以看到广州的房地产供给和需求一直是持续走高的形势，也就是未来的房地产仍有大量的发展机会。
再看一下人口，中国的人口其实出现了一个放缓的增长趋势，因为从2006年开始，人口的自然增长率已经开始低于我们的死亡率了，所以按照这种模式预计，到2016年人口就开始负增长，基于这种发展，预计房地产行业到2016年就会出现需求的顶峰期，之后可能就转入中低速的增长。
来看一下联合国对育龄人口的调查，在2015年育龄人口会达到顶峰，此后就是急剧下滑的态势，之后都是一个下滑期。中国不仅是育龄妇女的总人口在下降，它的生育率也是下降的，2010年的时候达到1.18的最低水平，甚至比发达国家的1.7的水平还要低，也就是我们的剩余水平是持续处在低位阶段，虽然国家2014年实行单独二胎的政策，但是全国仅有2.8%的人群符合条件，也就是效果不明显，相比于发达国家，我们中国鼓励二胎的政策是一个缺口，所以只有真正做到社会抚养政策的全面落实，你的生育率才会出现一个回升的趋势。根据这个育龄人口，我们预测2015年的生育高峰会带来大量的换房人口，但是到2020年就萎缩了。
再看一下适婚人群，将会在2016年达到顶峰，2015年还是处于上升阶段，再到2016年之后又出现迅速的下滑，所以也就是说我们在2016年适婚人口会大概带来36亿的潜在购房需求，但是2016年之后婚房的需求其实是逐步放缓，未来十年是调整的十年。
再看一下人口聚集的效应，大家知道北上广深现在成为人口超千万的超大城市，带来大量的流动人口，带来大概有74亿的居住的潜在需求，对于广州来说，流动人口和常住人口超过1：1，所以有一个人的资源有两个人来争，这是房价居高不下的原因，另外迎接毕业生是不断涌入这些城市的，这也是房价推高的巨大力量。另外一个是社会发展周期，大家知道中国进入了老龄化，大概到2050年会达到一个深度老龄化阶段，对中国来说，我不住敬老院，所以入住率非常低，大概就是3%，这样会带来大量的居家养老的需求，而且大家刚刚提到一个大城市的迁移化，大概有76%的迁移人口希望能够把父母接到自身所在的城市养老，所以大概也会带来600到1200万的异地养老人口，最多带来3.6亿的养老需求。
另外一个就是城镇化的发展进程，根据世界发展银行的统计，城市化率大概在30%到70%的阶段是快速增长的阶段，中国大概是在2011年达到50%，之后就是到70%的阶段是按照1.23%的幅度在增长的，达到70%需要30年，也就是2025年我们中国的城镇化就进入到稳定阶段。
针对新常态的经济，其实房地产企业也做了一些策略性的调整，大概是有这样子一些调整，首先就是解决融资，我要有一个多渠道的融资方式，比如说房地产金融化、金融企业入主、海外融资、互联网金融筹募，另外就是2012年大幅度向三四线城市铺展，现在又回到一二线城市，大概就是10%到15%的利润空间，另外从去年大家也可以看到房地产非常依托互联网，开展新的互联网营销模式，另外也有一个结构性的转变。
下面具体看一下，比如说营销策略，现在从传统的营销已经开始改为渠道营销、风暴营销和立体营销，甚至有传销，包括充分利用、微信、淘宝、众筹这样的转变。另外看一下多渠道融资方面，房地产金融化大家也知道越秀地产收购了创新银行，绿地与农业银行、锦州银行的合作，另外也有成立地产基金的，比如说金地和瑞银成立了金地瑞行中国房地产基金，另外一个大家看一下这个是全国的大发展商在2014年的土地储备情况，万科是3000个城市只有3%，全部集中在一二线城市，中海只有20%，大家都产生了向一二线城市汇集的效应。
另外一个是房地产企业的组织结构的调整，总结起来就是抱团取暖、共度时艰。另外一个是行业内联合，比如说保利加万科，保利加越秀，然后还有一个就是跨界联合，我就不跟房地产业内的企业联合，比如说万科加阿里巴巴，比如说万科加百度，比如说绿地加深通地铁，这样的跨行业联合也增加了抵抗风险能力。
其实越秀地产业做了一些策略性的调整，比如
