零售饱和指数理论是指通过计算零售市场饱和指数来测定特定的商圈内假设的零售商店类型的每平方米的潜在需求。该理论由哈佛商学院于20世纪80年代提出。
该理论实质上是通过计算某一地区内零售饱和指数的大小，来确定该地区零售店铺数量的情况，进而确定是否适合开店。
零售饱和指数理论的公式
饱和指数是通过需求和供给的对比测量商圈内零售商店的饱和程度。需求和供给的相互影响及作用创造市场机会。其公式为：
IRS＝需求/卖场面积＝(H·RE)/RF
式中：
IRS：某商圈内某类商品的零售饱和指数；
H：商圈内的家庭数量；
RE：商圈内每个家庭对某类商品的年支出金额；
RF：某类商品的现有营业面积。
零售企业必须对所拟选的地区进行比较评估，观察饱和指数的高低。一般来说，饱和指数高，意味着零售潜力大，而饱和指数低意味着零售潜力小。
零售饱和指数理论实例分析
例如，某一零售商计划开设一家连锁店，经过初步调查分析，拟选了三个地区，决定从三个地区中选择一个适合建5000平方米的连锁店的地区。根据预测，它所建的连锁店每平方米必须带来20元的销售额，以实现盈利。在这样的条件下，它对三个地区的零售饱和指数进行了测算，见下表。
表：三个地区的零售饱和指数测算表
项目 地区
A B C
需要该商品的顾客购买人数/人 30000 15000 5000
顾客平均购买额/元 20 24 30
经营该商品的营业面积/平方米 15000 10000 2500
零售饱和指数 40 36 60
零售饱和指数越高，表明市场未饱和程度越高，从计算结果看，C区的零售潜力高于A、B两地区，是零售商开设连锁店较为理想的地区。
