“新国五条”及其地方细则揭开了中国房地产宏观调控的新一页，面对全新的政策和市场形势，楼市营销应该有哪些策略上的变化呢？为此记者整理、采访了一些具有代表性的房企、代理行、行业专家的观点，一探市场营销新路。
3月1日国务院办公厅下发《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》，紧接着，地方版的国五条细则便紧锣密鼓的陆续登场，面对突如其来的宏观调控，楼市营销应该有哪些策略上的变化呢？为此记者整理、采访了一些具有代表性的房企、代理行、行业专家的观点，一探市场营销新路。
开发商
保利地产：产品为先，盯紧刚需
保利地产北京公司副总经理王英男在近期举办的关于“国五条新政之下，企业营销策略”的研讨会上发言称，无论是2005年的“老国八条”、还是2009年的“国四条”，以及到后来的越来越密集的“国十条”、“新国八条”、“新国五条”、北京市新国五条细则等等，政策虽然不断的收紧，但是有一个共同规律就是：刚需一直是受政策保护的主题思想始终不曾改变。因此保利地产北京公司近两年尽可能多的增加刚需产品的比例。
王英男列举了以下一些数字，2010年的保利茉莉公馆产品，100平米以下的产品占比约为75%，而到2012年保利推出的保利春天里项目，其100平米以下的产品已经提升到了90%。“实际上不仅是北京保利，2012年全年保利地产在全国的1000多亿的成交额当中，144平米以下的户型占比达到了92%，其中全国83%的成交客户是首次置业。”王英男称从保利的销售情况来看，足以印证“将产品开发的重点放在以中小客层为主”是应对政策变化的有效手段。
另外，增加自持和商用物业的比重也是保利应对当前政策调控的一项重要举措。王英男介绍称，2013年商业公建的配比大幅度提升，预计今年这类产品占比将占北京保利总货量的45%，是去年的300%。
远洋·万和公馆：以“文艺腔”聚人气
位于北京望京的豪宅产品远洋·万和公馆在2013年的第一季度创下18亿的销售额，刷新了北京豪宅的同期销售记录。谈到远洋·万和公馆的营销策略，该项目市场总监牛牧远总结道，远洋·万和公馆一直以来都是通过其别出心裁的跨界营销理念，把豪宅和艺术紧密结合在一起，通过举办一场场的高端艺术活动来集聚人气、进而实现促进销售的目的。
在牛牧远看来，一个项目的“人气”是提升该项目品牌影响力、促进市场销量的重要一环。牛牧远向安家记者介绍称，“今年的国五条新政出台之后，市场有一定的观望情绪，来访、来电量均有所下降。”因此，如何在逆市下聚集人气，便成为了远洋·万和公馆营销的重点。
在这样的方针下，远洋·万和公馆加大了文艺腔调十足的跨界活动举办力度。今年春节之后，远洋·万和公馆每一个月都会举办有一定特色的跨界文化活动。例如今年来项目小剧场举办的九场陈佩斯的话剧《阳台》，为项目带来累计两千次的到访量，成绩斐然。随后，在4月份间，小剧场举办了七场音乐会和两场儿童剧。据悉，5月份该项目的小剧场还将会举办九场话剧，以进一步带旺人气。
东方园林：调控之下不捂盘
从园林设计领域跨界进入房地产开发行业、实现了成功转型的东方园林，作为行业的新来者，对于当前形势的应对有着自己的观点。东方园林的副总裁殷嵘向安家记者介绍称，这次新政出台之后，业内一个明显的看法就是大家一定会随行就市，不会刻意捂盘。因为如果刻意的捂盘，没有现金流的流入，就有可能存在多交增值税的问题。因此他认为，未来高周转率、增加刚性产品的供应将会成为开发商的主流应对调控策略。“大量的开发商会像现在的万科、龙湖、融创、恒大这类的模式靠拢。”
殷嵘进一步分析称，未来一定会存在产品结构的调整，以及更加专业化的分工。特别是在一线、二线城市当中，肯定会有一批开发商出现分流，转向包括养老地产、旅游地产、文化地产、养生地产、健康产业地产在内的更加专业细分化的市场。
东亚新华：加强成本控制、资金周转
根据东亚新华地产营销管理中心总监贾玉鹏的介绍，东亚新华在面对新一轮的宏观调控之下，有三点应对的策略：第一是加强包括管理成本、融资成本、人员成本在内的有效成本的控制能力。贾玉鹏介绍称，东亚新华在全国有几十个项目在同时销售，通过集团采购，能够做到在保证质量的同时，降低采购的成本以提高产品力。
二是加强资金周转率，快速销售，回流资金快速拿地。贾玉鹏认为，在保证一定利润的情况下，加快销售速度是降低风险，抵御调控的很好的方式。
三是增加面向刚需市场的中小户型的土地储备。据了解，目前东亚新华的中小户型从原来的50%已经上升到了65%，与此同时，东亚新华也非常积极参与到保障房、廉租房的建设中。
代理行
中原地产：如何拿预售证至关重要
中原地产董事总经理李文杰认为当前开发商如何拿到高价销售许可证是最重要的问题。据他透露，这个月80%的销售许可都没有获得政府的发放。而等待销售许可证的过程其实就是成本在逐渐增加的过程，如果产品的区间恰好是落在限价房的阶段，这就意味着随着时间的推移，价格是肯定要降的。
所以，李文杰认为当前要看清楚自己的产品线和周边产品的重叠度。另外，因为有价格的限制，每次开盘的价格不能高于前一期，开发商会通过分块拿地以规避一定的政策。此外，签两份合同也是一个方法，将一部分的差价作为装修的费用。
链家地产：二手房市场短期看坏
链家地产副总裁林倩近期在出席企业营销策略的研讨会上发言称，此次调控政策对二手房必然会有一定程度的影响，但是影响不会像2011年这么大，因为首先目前20%的个税收的非常混乱，在混乱一阵子之后市场会找出一定的规律。第二，北京的过户指导价，一直到去年才调整。对于过户指导价的不合理性，林倩表示，市场会随着时间出现合理的处理方式。第三，林倩认为，限购的效果是年年递减的。因此，她表示国五条出台之后，北京的二手房市场会低迷一段时间，但是对于中长期市场仍然表示看好。
行业专家
中国房地产业协会副会长朱中一：房地产市场将进入平稳时代
中国房地产业协会副会长朱中一认为，国五条新政出台之后，从短期来看，在热点区域，房地产市场特别是二手房市场会有一个观望时期，主要二手房市场3月份集中释放了，以后肯定要平淡一点。观望的时期有多长，取决于三个因素，一是宏观经济的情况，因为房地产一头连着经济，一头连着民生，这两个基本的特征不会变。二是地方政府对国五条细则的执行力；三是中长期制度跟进的情况。从中长期来看，由于城镇化发展的需求，再加上政策环境，将来肯定会更加健全、更加完善，今后的市场也肯定会平稳健康发展。
朱中一表示，未来的房地产市场有两个趋势可以肯定：一是房地产市场由快速发展时代转为平稳发展时代；二是房地产高利润时代已经过去。
中国房地产研究会副会长顾云昌：三四线城市的开发商该打折还是要打折
中国房地产研究会副会长顾云昌分析称，国五条新政出台之后，对于一手房的市场影响没有二手房那么大，但是要注意的问题是不要总是把一二手房市场隔离开来分析，这是一个统一的市场。总体来看，二手房确实有一个动荡的过程，在一个时间内某一个城市的需求量是一定的，或者是相对稳定的，这个过程中有多少家庭需要改善，有多少人结婚，有多少人进来，这是一定的量，某一个阶段释放了，会导致下一阶段弱一点，或者这个阶段压抑了，下一阶段释放出来，一般来讲，这样一个周期改善的时间是三年。顾云昌认为下半年市场会更平稳一点。
顾云昌认为，新政出台之后，一二线城市房价不会有太大的波动，至于三四线城市，房价肯定是上不去的，所以这些地方的开发商应该千方百计增加营销举措，该打折就要打折，当然在激烈的市场竞争中，关键还要看企业的产品力。“现在房地产的同质化很严重，如果做好质量的情况下，性价比合理，又能够做到与众不同的差异化，那么你的产品我想不愁卖。”
亚太商业不动产学院院长、全国工商联商业不动产专委会主任朱凌波：国五条对于商业地产没有必然的关联性
朱凌波认为，只要金融没有创新，销售型的商业地产肯定会持续一段时间。未来商业地产会持续有一个去化的过程，短期内商业地产的过剩将是必然的。朱凌波介绍称，去年中国有三千家购物中心开业，而美国只有一家购物中心开业，当前商业地产过量的龙头城市还是集中在二线，但是也有些三线城市已经出现了过量的苗头。
朱凌波分析称，截止到目前，房地产的调控都没有针对商业地产有特别的专项调控，所以国五条对于商业地产没有必然的关联性，但是会有一点挤出效应。因为住宅的投资量，开发量会降低，很多的类似于SOHO这样的资本运营的公司更关注未来的持有型的物业。例如华润目前就只专注做持有，最新的统计数字显示华润今年的1000多万平米的持有型物业的资金收益已经达到1000多个亿，未来会达到3000多个亿，这说明商业地产的长期的持有型的物业投资空间会是巨大的，而且未来会是一个持续的过程。
